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中国两类城市刚需目前可买房 房价定跑赢人民币

【天天说钱】如果以10年为观察期,中国的房价也许跑不赢美元,但跑赢人民币是必然的。

如果你生活在一二线城市,又是“刚需族”,那么现在或许就是出手买房的好时候。理由如下:

1、中国楼市整体上已经严重过剩,但一二线城市中心区的楼市,三五年内问题不太大。这事实上是政府必保的底线,如果一二线城市全面崩盘,中国经济也必然崩溃。此外,这些大城市是中国“最有权力”的城市,他们有能力调动各种资源自保。目前它们在各自的省份内,就是公共资源最好的城市。这些公共资源包括:教育、医疗、基础设施、创业环境、治安安全等。所以当这些城市开放户口、限购之后,能持续吸引外来人口涌入。估计到年底之前,大部分二线城市会这样做。

2、如果以10年为观察期,中国的房价也许跑不赢美元,但跑赢人民币是必然的。中国是新兴经济体,“有形之手”对经济干预比较多,国企实力强大,央行不独立。有了这几个因素,经济效率偏低,需要资金的僵尸企业多,人民币超发是常态。如果平均真实通胀率为5%,人民币购买力10年后剩下60%,20年后剩下36%;如果真实通胀率为7%,人民币购买力10年后剩下48%,20年后剩下23%。如果以更长的时段观察,比如20年以上,中国大城市中心区的房价还能跑赢美元,因为美元长期也是贬值的。

3、也许你会说,美国房子便宜,租金回报率高。这当然没问题。但不是所有的中国人都能移民,都愿意移民,那毕竟是别人的国家,另一种语言和文化。绝大多数人还是要在国内生活,所以还是要立足国内考虑。中国的城市模式跟美国完全不同,再加上住房上附加了太多价值,所以中国的高房价有某种合理性。

4、从现在到年底,随着货币政策越来越宽松,人民币利率水平将逐步走低;上半年人民币实现了3%的贬值,下半年将处于稳定向上状态;在央行和银监会督促下,商业银行对住宅按揭贷款的态度,由“从紧”变“中性”,再变为“大力支持刚需”;政府态度更加明确,将有越来越多的城市解除限购,甚至减免税费,放松外来人口落户。这些对楼市构成实质利好。

不同的城市,情况不同。整个而言,一线城市中心区、郊区房子都有投资价值。但大部分郊区的房子涨得慢,经济不好的时候波动幅度大。二线城市情况各不相同,比如天津、重庆郊区供应量比较大,千万要慎重。杭州、福州价格偏高,哈尔滨人气有点不足。整体上,还是应该到中心区购买。

通过买房快速致富的时代已经结束,未来好地段的房子可以抵御甚至略微跑赢通胀。但整体而言,房子将变成“防御性”资产,而不是“进攻性”资产。所以,不必考虑两三年之内的波动,因为你很难抓住最低点。但10年、20年之后你就会发现,今天在中国的大城市中心区买房子,你是多么英明。

最后解释一下我所说的“一二线城市”。一线城市基本上没有争议,内地就是北、上、广、深,此外还有香港。二线城市是个非常混沌的概念,每个研究机构都有自己的算法。我认为一个城市银行体系里积淀的资金(金融机构本外币各项存款余额),是这个城市经济运行的结果,也是未来发展的动力,所以是考察城市综合竞争力的最重要单项指标。

二线城市应该有两个重要条件:第一,它的各项存款余额在2013年能达到8000亿以上;第二,它是“有权力”的城市,要么是直辖市、省会,要么是计划单列市。如果它仅仅是个地级市,那必须是经济总量足够大、资金足够多,而且紧靠着某个一线城市。(实习编辑:戴亚玲)

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责任编辑:温编辑

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