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返乡置业南北有别:水秀霾轻楼市火爆 调整期也是窗口期

原标题:返乡置业南北有别:水秀霾轻楼市火爆 调整期也是窗口期-新京报

   沈阳楼市针对返乡人群推出了优惠活动,春节部分楼盘的优惠力度达18万元。图为沈阳市民看楼盘模型选购住房。图/东方IC

   对于在外工作的人们来说,春节返乡不仅仅是与家人团聚,不少人也有趁机置业买房的计划。

   不论是为自己将来逃离北上广做准备,还是为父母买一套养老住房,抑或仅仅是为了投资。在大多数人心目中,有房子才有家的感觉。

   而2月2日,“央妈”更是给不少家乡属于“不限购”城市的返乡置业者发了“红包”。根据最新的规定,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。返乡置业似乎又多了一个理由。

   那么,返乡置业时应该注意哪些问题?我们将从南北方的楼市现状入手为您带来详尽分析。

   【北方篇】

   调整期也是窗口期

   去年以来,一系列楼市政策相继出台。二手房营业税5改2、公积金政策改革、央行5次双降等一系列利好刺激楼市上行。不过在北方地区,楼市状况仍旧呈两极分化局面。

   在京津冀区域,包括北京、天津、石家庄等在内的一二线城市楼市成交呈现量价齐增的趋势。而在库存量较高的东北和西北地区,楼市回暖速度并没有凸显。

   据国家统计局数据显示,2015年,东北地区商品房销售面积7405万平方米,下降24.5%,降幅扩大0.2%;销售额4099亿元,下降19.8%。而整个西部地区,商品房销售面积33173万平方米,增长3.4%,增速回落0.4%;销售额16939亿元,增长5.0%。

   同策咨询研究部总监张宏伟表示,包括沈阳、长春、大连、青岛、西安在内的二线北方城市,由于前期大量土地供应尚在消化,仍将面临库存压力。三四线城市更是如此。即使2016年仍然继续深化去库存措施,市场基本面也很难说有太大的出彩,市场仍然将处于调整期。

   不过在业内看来,市场仍具上行潜力,现阶段正处于调整期的城市对于返乡置业者来说也是一个“窗口期”。

   “在楼市调整期,开发商会相应推出一定优惠措施,对返乡置业者来讲,应该抓住地方政府出台去库存措施的‘窗口期’,在返乡时段内实现自己置业安家的梦想。”张宏伟表示。

   北方部分城市库存概况

   城市 商品房存量 去库存周期

   (万平方米) (月)

   天津 3372.34 20.57

   西安 3436.09 20.71

   青岛 2870.99 20.12

   长春 1700.29 18.65

   呼和浩特 2855.42 92.25

   威海 7251.52 342.97

   大同 1244.12 56.09

   运城 423.94 48.78

   (来源:同策机构,截至2015年12月,去库存周期为3个月移动存销比)

   ■ 城市看台

   天津 量价齐涨 创下新高

   2015年天津楼市在诸多利好和京津冀协同发展的利好下快速上行。

   据中国指数研究院数据显示,2015年天津商品住宅市场成交面积为1358.13万平方米,同比涨幅为41.97%,为近六年来同期最高值。同时,从近六年天津商品住宅成交价格走势上看,整体呈平稳上涨态势,2012年首次突破万元大关,而后的两年呈缓慢上涨态势。2015年为11548元/平米,创下新高,同比涨幅达9.43%。

   在需求大批涌入市场的同时,受2014年楼市调整影响,2015年天津的土地市场供应节奏明显放缓。据统计,2015年天津经营性用地共计推出166宗,同比减少26宗,规划建筑面积为1178.98万平米,同比下降31.34%,处于近六年来的最低值。而另一方面,同期成交的地块楼面价平均为5041元/平米,同比上涨15.16%,创近六年来新高。

   中国指数研究院预测,由于土地市场溢价率缓慢上升,加上竞争压力较小区域的项目适当提高售价,2016年天津商品住宅成交价格将依然保持平稳上涨态势。2016年环城四区或成为供应主力区域。同时,滨海新区受自贸区、京津一体化等带动,成交量或将继续释放。

   石家庄 协同发展 推动预期

   同样受益于京津冀协同发展的还有石家庄楼市。

   在持续宽松的购房政策下,石家庄楼市也保持着上行的态势。据中国指数研究院的百城价格指数显示,2015年12月,河北7个样本城市除邯郸外房价全线上涨,省会石家庄房价环比上涨0.99%,样本平均价7334元/平方米,石家庄楼市全年环比上涨达4.82%。

   另一方面,反映市场活跃度和成熟度的二手房市场也表现突出。来自石家庄市住房保障和房产管理局的数据显示,2015年,石家庄二手房累计成交26722套,同比增长31.35%。其中,住宅为26255套,同比增加了31.1%;非住宅共成交467套,同比上涨44.6%。

   业内人士认为,在京津冀协同发展中,石家庄在交通、基础设施和公共服务等方面将率先感受到协同发展带来的初步成效,这些都将直接拉动房地产市场升值预期,进而影响房价上涨。

   沈阳 开发商出招去库存

   东北地区的高库存现象已不是新鲜事,作为省会城市,沈阳是其中的代表。克而瑞沈阳机构提供的数据显示,截至2015年11月,沈阳商品住宅市场的存量高达2948.76万平方米,商品住宅(不含政策性用房)可售面积消化周期高达24个月。同时,据中国指数研究院的1月百城价格指数显示,今年1月份沈阳楼市的成交均价为7137元/平方米,环比下降0.9%,同比下降2.66%。

   一位熟知沈阳楼市的业内人士表示,目前沈阳聚集了大批品牌开发商,即便市场尚未回暖,大幅降价仍不是他们的首选。值得一提的是,在三环以外的库存量比较大,城区内主要板块的压力并不十分严峻。未来人们对居住的要求更加提高,市场上推出的产品也会更注重细节,并通过分期首付等方式吸引购房者出手。

   面对去库存大战,沈阳楼市针对返乡人群推出了一系列的优惠活动,希望借此促进销售。根据当地媒体报道,部分楼盘的优惠力度高达18万元。

   ■ 小贴士

   优选品牌

   房企项目

   选择好置业的城市之后,在购房中的一些细节也应当予以重视,才能为资产的保值奠定基础。

   由于自然光照和四季温差较大等因素,“南北通透、市政供暖”是居住在北方的人们选择房源的必要条件。

   与此同时,要提前预选好准备考察的楼盘区域、楼盘的数量,了解楼盘的基本情况及未来区域发展的基本状况,切忌盲目跟风。下单之前一定要充分了解项目的背景以及是否五证齐全,优先选择品牌开发商的楼盘。

   投资慎选高库存城市

   经过一年的去库存之战,部分北方城市仍持续面临去库存难题。

   专家建议,返乡置业前一定要做好功课,了解目标城市的楼市成交和库存状况。一般来说,一个城市的住宅库存消化周期一般12个月左右较为平衡,高于18个月说明供过于求,低于6个月则为供不应求。在高库存城市,楼市前景并不十分明晰,也会影响未来房屋转手变现。(记者 方王洋)

   成都是座宜居城市,住宅均价约8000元/平方米,去年楼市最热销的是70-90平方米的产品。图/东方IC

   【南方篇】

   水秀霾轻楼市火爆

   山水精致、人物秀雅、吴侬软语……与北方城市的粗犷线条相比,这些都是南方城市特有的细腻。如果这些都不够,还有相对便宜的房价、清新的空气和更加灿烂的暖阳。春节长假,除了部分返回南方过年的人群会考虑在家乡置业,还有部分到南方旅行的人们也会考虑在秀美、少霾的城市购房。

   究竟选择到哪个城市去置业,除了个人偏好、故乡情结等一系列主观情感之外,其实还有更具指导性的“技术指标”可以参考。

   一个受到广泛认知的指标,就是常住人口的城市化率和人口流动率,通常认为,这两项指标越高,显示人们的潜在住房需求越高。

   综合国家统计局及机构数据统计显示,在包括南京、惠州、厦门、苏州、南宁、珠海等22个重点城市中,除南宁以外,城市化率都已经超过60%,外来人口超过常住人口的10%,在深圳和东莞,外来人口甚至超过常住人口的75%。

   值得一提的是,在上述22个城市中,楼盘热销50%以上的南方城市,达到19个,北方城市仅占三个,可见南方城市的楼市热度远超北方。

   尤其是围绕一线城市周边的二三线城市,楼市的活跃程度依然可以火爆来形容。在2015年,身处第二梯队的南京、东莞、苏州、杭州等城市表现不俗,量价增长率并不逊色于一线城市中的北上广。

   业内人士指出,库存消化周期是目前择地买房应该关注的重要指标。“一般认为,城市的库存消化周期在12个月左右,则库存量处于一个良性的位置,新房市场供求基本平衡。”中原地产市场部分析师张大伟如是说。

   ■ 城市看台

   南京 核心城市 供需两旺

   作为省会级的核心二线城市,无论量价,南京都是近年国内楼市的佼佼者。

   南京由于地处长江中下游富庶地区,是历史上著名的“六朝古都”,现在则是“一带一路”战略与长江经济带战略交会的节点城市,因此,无论是从城市建设还是未来的发展都极具潜力。

   2015年以来,南京楼市的热度日渐高涨。据当地官方数据显示,2016年1月(截至1月28日中午12点),南京全市(不含高淳、溧水)成交新房共计10931套,平均每天卖房近400套。这也是南京连续第7个月新房月成交量破万套。

   仅1月,南京有近40个项目推出约5000套新房入市。由此可见,当前的南京楼市仍然处于供需两旺的态势。而据当地媒体披露,受到国家级江北新区获批的影响,该区域楼市需求持续升温,包揽了成交量的半壁江山。

   值得一提的是,受到2015年高价地块频出的影响,未来南京楼市整体的上行压力仍然存在,而从库存去化周期来看,目前南京库存去化需要6个月,处在较为安全的地带。

   成都 中心城市 刚需主导

   目前,国内TOP20的房企已悉数进驻成都,可见成都这座城市的独特魅力。

   成都自1993年就被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢纽。2015年11月,经国务院批复,被定位为国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽,西部地区重要的中心城市。此外成都也是设立外国领事馆数量最多、开通国际航线数量最多的中西部城市。

   作为国内最宜居的城市之一,成都楼市的火爆或许比其他同级别城市来得更“温和”一些。据成都市统计局近日发布数据显示,按目前成都市8000元/平方米的均价来算(近郊区甚至只有5000元-6000元/平方米),仅3-4年即可首付一套70平方米左右的住房。

   据了解,在2015年的成都商品住宅供销规模榜上,成绩最好的依然是70-90平方米的产品,去年全年该类产品的供应、销售、库存比例均超过50%。而这样的面积,对于异地置业人群而言,无论是短期的自住还是长期的投资,都是一个相对“轻松”的区间。

   中山 利好发力 “深客”抢房

   虽然从城市规模而言,中山无法与核心的二线城市相提并论,但其凭借良好的生态环境,以及较为完善的公共设施,仍然在购房人眼中有着相当的竞争力。

   中山市地理位置十分优越,东与深圳市、香港隔海相望,东南与珠海市接壤,毗邻澳门,北接广州番禺和佛山顺德,西邻江门市和珠海市斗门区。中山市连续多年保持广东省第五的经济总量,并与顺德、南海、东莞一起被称为“广东四小虎”。

   受到深中通道建设的利好消息,大量的深圳购房人涌入中山,致使去年下半年中山商品房销量不断走高。当地官方数据显示,去年全年中山实现124683套的历史成交纪录,住宅库存也降至57540套,对比去年库存最高值(2015年4月)的72754套,下降15214套,降幅达20.9%。长期以来压在中山地产界头上的高库存压力得到有效缓解。目前中山楼市的库存去化周期为9个月,在业界眼中属于购买的“安全区”。

   而从细分区域去化来看,火炬开发区74%的去化率位于全市之首,南区、西区、东区、石岐区的去化率均超六成,高于全市的去化率。而板芙、阜沙、东升的去化率比较低,只有三四成。

   ■ 小贴士

   了解是否可异地使用公积金

   不同城市对于二次置业、多次置业在贷款政策方面有不同的规定,需要提前做好功课。比如,了解当地商业贷款的利率政策;如果选择公积金,还需要了解是否可以异地使用公积金等等。

   同时,购房款的安全支付也应加以考虑,通常应该划拨对公账户,而不是售楼人员的个人账户。

   海景房也要有合适距离

   对于地区差异的居住常识,购房者也应该有所掌握。一位生长于沿海城市的业内人士就提醒购房人,海景房也并不是离海越近越好。“临海的房子往往潮气很重,久居其中,不管是对房子本身还是对身体都有影响。而装修时也应尽量不使用铁制品,以免生锈。”(记者 李捷)

   部分南方城市新建商品住宅单价

   城市 单价(元/平方米)

   重庆 6978

   杭州 17193

   南京 17782

   武汉 9375

   成都 10204

   三亚 17413

   海口 9047

   昆明 8169

   泉州 9661

   惠州 6326

   长沙 6144

   宜昌 5426

   无锡 7997

   福州 14492

   岳阳 5791

   桂林 6737

   (来源:中原地产。截至2015年11月)

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