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房地产总需求下降 未来房价将面临结构性回落

原标题:房地产总需求下降 未来房价将面临结构性回落-中华写字楼网

  在全世界泡沫最大的中国地产市场,上市房企一季报数据亮眼,销售金额涨幅超100%成为主流。随着地产市场回暖,高盛中国区首席投资策略师哈继铭认为,中国未来的房地产总需求下降,大部分城市房价将面临结构性回落。

  在哈继铭看来,“房地产走到今天,接下来除了极个别的超大城市,房地产还有较大上升空间外,许多城市房地产都将面临结构性回落的挑战。” 他在中欧国际工商学院发表主旨演讲时分析称,“中国未来的房地产总体需求一定是下降的。”随着人口老龄化的到来,越来越多人开始接近退休年龄,并逐渐失去了中年时期的购房动力,更倾向于卖掉房子套现养老。

  再说年轻一代,由于计划生育政策,这一代人口的数量相对较少,所以需求本身就下一个台阶。其中一部分人,父母又为他们准备了房子,透支了年轻一代的购房需求。总体来看,房价将存在系统性、结构性的下跌,但超大城市例外。

  谈到房地产泡沫,哈继铭认为,“中国的房地产泡沫是全世界最大的。”他解释称,从房价收入比来看,香港百姓一家不吃不喝买一套房需要15.6年的时间。但在深圳买同样一套房需要接近30年,上海北京两个一线城市都需要20多年。再看国外,纽约伦敦人买一套房需要10到12年时间,东京新加坡需要8年左右。从房价收比来看,中国的地产泡沫无疑全世界最大。

  巨大的地产泡沫与人们的高储蓄率关系密切。根据哈继铭的观点,当老百姓没有太多的投资选择余地的时候,总要寻找一个载体来储蓄,放银行利率太低,放股市里面风险大,所以大家都愿意去买房子。其买房动机不是自己住,也未必要出租,就是把房子作为一个“蓄水池”。将退休金投资在房子上,退休以后再卖掉套现养老。投资在房子上以后,发现房价还是一路暴涨,又觉得将来孩子买的时候会太贵,于是提前将孩子的购房需求也释放了,这样房价被一路推高。

  就北上广深等一线城市而言,地产价格暴涨的背后还有人口流动的支持,仍存在一定的上涨空间。“但20多倍、30倍的房价收入比,明显预示着这个地区的房子是过于昂贵的。” 哈继铭坦言,回顾历史可以看到,中国的房地产价格被前期大力扶植房地产的政策一路推高,但由于风险较大,政策开始出现调整,如果风向变了,那么接下来的地产繁荣或许只是昙花一现。

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