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事关所有河南人!买了那么多年的小区地下停车位产权属于谁?

原标题:事关所有河南人!买了那么多年的小区地下停车位产权属于谁?-金水河观澜

  

 

  小区停车位主要有4种:地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。

  “全国首例车库之争业主获胜”一消息在上个周末鼓动了有车业主们的希望,虽然随后很快被证实是2003年没有生效的一审判决,但关于小区地下车库归属热议持续发酵,“车位”到底该姓啥?记者采访了业主和业内人士,房管局、人防办等政府部门,了解到,停车位产权是个非常复杂的问题,目前,小区停车位主要有4种:地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。

  争议

  “你还在买车位吗?法院都判决了,居民应免费使用,开发商无权售卖”。从上周末开始,这样一则极具吸引力的消息在朋友圈疯传,消息称,南京鼓楼区法院一审判开发商将地下车库移交业委会,全体业主享有地下停车库的权益。

  随后,这则“振奋人心”的消息很快被证实是2003年没有生效的一审判决,再审判规划核准的车位中,85%是允许开发商出售的。

  业主们蒙圈了,心情各种坐“过山车”,连不少微信公众号也纷纷“精分”,各种信息相互“打架”。小区的停车位问题,曾被业内人士视为我国物业管理中最具有争议问题之一。

  一名律师告诉记者,其实,即便鼓楼法院的这个案子后来没有“反转”,业主也不必喜大普奔。因为我国并没有实施判例法,某一法院的判决,并不能形成具有法律效力的判定,可参考,但不能作为其它法院判案的法律依据。

  走访

  连日来,记者走访了郑州市区内的几家小区,了解到车位之争由来已久,目前,有钱的花比车还贵的钱买个车位已经不是稀罕事,奔走在小康路上的业主则选择将手头有限的钱先买成车,哪怕冒着被贴条的风险停在路边。但不少业主并不了解车位属性。

  “一手交钱,一手交车位。”市民张先生花了十几万在小区内购买了一个地下车位,车和车位算下来花了近40万。问及有没有相应的产权证、这个地下车位的属性是啥,张先生表示他不是特别清楚,没有任何部门出具的产权证,只有购买车位的发票。“车位也要靠‘抢’,哪怕是开发商营造的促销手段,但事实是,你若不买,车就是没法停。”

  

 

  “我买的是二手房,车位也是二手。”另一名业主告诉记者,车位的转让也比较简单,原主人拿着原始发票,两人到物业处签订转让协议即可。

  “现在的小区基本都是地下停车场,直接从入口处进去,没车位不让进停车场,也不能进小区。”一位在地产项目部工作多年的曹先生告诉记者,这样的停车位没有证件,但只要掏钱了就是业主专属的,不少小区都是这样的管理办法。

  说法

  小区车位到底该姓啥?其实不能一概而论,而是得看其是哪个“妈”生的。

  据了解,目前小区停车位有四种类型,即可以办理产权证的地下停车位;只有使用权的人防工程停车位;地面规划批准的车位;临时划定的路边车位。

  其中,办理产权证的地下停车位,是指在小区地下空间中,满足立项和规划条件、办理了土地出让手续,可以办理所有权证书的车位,这样的车位,产权属于开发商或者购买业主;

  小区的地下人防车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。有律师认为,人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主。

  地上车位又分两种。河南博云天律师事务所律师冯俨祯告诉记者,《物权法》第七十四条第二款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,小区内车位、车库的开发建设应工程建设部门审批,并取得工程规划许可手续,对于取得工程规划许可审批手续建设的车位可称之为规划内的车位、车库。在不占用业主共有的道路或是其他场地的情况下,规划内的车位、车库应根据约定来确定归属。也就是说建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有,可以售卖;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位,且占用了公共土地,则属于小区业主共有。

  但是,上述规定并未明确,超出建筑区域规划但并未占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位,应归谁所有?按照一般理解及上述法律规定的应有之意,并不归全体业主共有,而要根据车位所在的区域的性质和权属来具体确定。

  追问

  1、小区地下车位,出现纠纷咋维权?

  据房管部门知情人介绍,郑州基本上没有给地下车位办过产权证。现在的新小区地下车位绝大多数没有办理产权证。

  他说,按照《物权法》及《郑州市房屋登记条例》的相关规定,属于非人防工程的地下车位,具体是以出售、附赠还是出租的方式,是开发商与购房业主的协商约定,行政机关无权强制干涉。但由于供求关系问题,开发商往往会根据自己的实际情况,采取只售不租的形式。很多时候业主会向房管部门举报、投诉,但是,因为开发商出售这种车位没有在房管部门备案,也没有通知房管部门,在监管上存在一定困难。

  2、地下车位若是人防工程,高价买的地下车位权益谁保障?

  郑州市民赵先生在郑州威尼斯水城三期居住,最近他想买小区地下车位。他最关心,这个小区地下车位是不是人防工程?能不能出售?高价买的地下车位权益谁保障?

  郑州市人民防空办公室有关负责人说,经查,这个小区防空地下室位于A1--A4、A9--A15、B1、B2楼下。

  “人防工程地下车库”归谁使用管理?依照《人民防空法》之规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定“作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积”,可见业主所购房屋的公摊面积中不包括地下人防工程的面积,因此,人防工程的投资主体不是业主而是开发商。

  他说,当前的《人民防空法》以及《物权法》都没有明确人防工程的所有权归属,目前所有的人防工程均没有办理所有权。也就是说,人防工程的所有权到底是国家的,建设单位的,还是业主的,法律没有明确。所以,所谓“出售”实际上不是所有权交易,只是建设单位建立在原始取得基础上的租赁行为。

  

 

  据这位负责人介绍,在不破坏人民防空工程功能的前提下,国家鼓励开发利用为经济建设服务,但如何开发利用,法律并没有明确。建设单位作为物权原始取得人没有经过法定的物权登记做出“出售”的行为,符合民法“法无禁止即可为”的原则。郑州市人民防空办公室作为行政机关,在没有法律明确授权的情况下,无法干预这一市场行为。要想彻底解决这一乱象,还需要国家立法来明确人民防空工程的所有权归属。

  据悉,老百姓如果不确定自己楼下的地下车位是不是人防工程,可以和郑州市人防办联系查询。

  链接▼

  2015年今年5月初,仁恒公司通知江湾城三期业主,告知将在5月23日、24日销售江湾城三期地下车位,车位价格最低区间为25万元至40万元,要求业主必须在进场两分钟内完成车位选择,当天签订车位《认购协议》时付清全部车位款。

  张女士称,业主们对开发商的行为表示强烈反对,但5月23日当天,仁恒公司还是卖了95个车位,并拒绝向业主们公示出售信息。

  今年6月份,包括张女士在内的10名业主,向省物价局和南京市物价局分别进行了价格举报,认为仁恒公司高价卖车位牟取暴利。

  6月16日,省物价局向张女士回复称,开发企业的车库、车位销售价格实行市场调节价,消费者自愿选择是否购买。

  张女士对此非常不满,要求法院判令省物价局履行三项行政职责:测定并适时公布江湾城三期所属区域范围内地下停车位的市场平均价格、平均差价率、平均利润率及合理幅度;对仁恒公司正在销售的江湾城三期的地下停车位的成本进行调查;查处仁恒公司在江湾城三期地下停车位出售中的价格违法行为。

  附:第六章建筑物区分所有权

  第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

  第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。

  地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

  第七十六条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则

  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

  第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

  第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

  第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

  对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

  第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

  第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

  业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

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