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三四线城市房价上升空间有限 投资型需求难去库存

原标题:三四线城市房价上升空间有限 投资型需求难去库存-人民日报

  

 

  投资买房现在是好时机吗?

  三、四线城市住房价格近期没有明显变化投资型需求的购房意愿并不强烈

  前期回顾

  年初以来在“去库存”过程中国家出台了一系列刺激房地产销售的政策带动房地产市场逐步回暖。财经纵横版聚焦“去库存”新迹象、新问题推出系列报道“稳健去库存”记者分赴不同省份的多个城市进行实地调研为“去库存”建言献策。其中3月28日《叫停首付贷真能落地吗?》解析了首付贷的操作过程直击相关风险;4月11日《举家进城“房”门能否再宽点?》报道了三、四线城市农民工等有购房刚性需求群体的买房难处引起相关各方关注。

  三、四线城市的投资型购房热情高吗?

  最近几年房价相对稳定近来市场虽有回暖但房价上升空间仍有限大部分购房者以自住为主住宅领域投资型需求较少

  尹晴是湖南省株洲市一名中学教师在株洲拥有3套住房。除了自住房以外一套用来出租一套闲置打算等价格上涨一点后就卖掉。

  尹晴告诉记者:“现在房子出租挺麻烦的各种琐事一堆租金没多少还不够啰嗦的。今天的房价跟5年前的水平差不多照着这个上涨幅度房子没有太大的投资价值租金也不高投资收益率低购房出租的投资者越来越少了。”

  尹晴曾经也想投资一个门店但后来不了了之。“电商这么发达实体店面的需求减少商铺也不好出租要不就是租完了收不回租金。对我们来说不管政策怎么变新的需求不太大了。现在的状态是有购房能力的人没购房需求能力不够的又恰恰有刚需。”

  在株洲像尹晴这样的本地人不少。近年三、四线城市房价止步不前浇灭了居民的投资热情。

  建设银行株洲分行行长贺涛分析激活购房者投资型购房的最大驱动力就是房价大幅上涨其次是房屋租售比的高低。今年1—2月株洲城区商品房成交均价为4905元/平方米较年初增长7.86%其中商品房住房成交均价4275元/平方米增长2.88%由于目前株洲市城区房价总体不高自上世纪90年代中期住房私有化以来株洲住房均价平均每年上涨不足200元/平方米全市商品房住房的租售比为1∶330左右导致这些年株洲城区住宅的购房者以刚需及改善性需求居多购房者投资型购房的意愿不强烈。

  记者在多地调查后发现正是由于房价相对稳定普通购房者对房价的关注度并不高当前经济面临下行压力收入提高程度较慢投资回报率不高市场上的购房多是刚需和首次改善型需求释放大部分购房者买房以自住为主住宅领域投资型需求较少。

  从目前的热销住房户型也能看出投资需求下滑:

  株洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说一般来讲120—130平方米的中大型房子卖得好这部分需求多数是改善型。从2015年开始90—144平方米的户型最畅销销量同比增长21.5%144平方米以上的大户型销量同比增长21.8%。“说明房子越买越大投资用的小户型销量越来越少投资需求下降从全市来看投资型购房的比例在5%—10%。”

  年初以来三、四线城市房地产市场虽现火爆但住房价格没明显变化。浦发银行长沙分行公司银行业务管理部高级经理张琦说:“2015年下半年以来尤其是今年春节后市场成交快速上升并持续创造新高但是在去库存的压力下价格难以出现大幅反弹上升空间有限。”

  相比之下二线城市的投资性购房就更有吸引力。在武汉市汉南区知名房企碧桂园开发的楼盘项目以低密度的花园洋房为主吸引了不少外地投资者购买。

  “房子已经卖到了第四期销售情况还不错大多数都由外地投资客购买所以小区的入住率并不高。”售楼处销售人员介绍很多外地人买房一是为了投资二是打算将来养老。前几年第一期开盘时联排别墅的价格每平方米不到4000元高层住宅价格还要低一些。这些年房价呈温和上涨态势早买的投资者几年下来肯定是有赚的。

  武汉恒大地产一位工作人员介绍他们最近有个新楼盘要开盘预订的买家中既有本地人购第二套房的也有外地人的投资性购房。“武汉房地产去库存压力不大房价也属于稳中有升形势还是比较乐观的。”

  房地产“营改增”能否带活商业地产?

  部分下游企业可能会把原来自建办公楼、厂房的计划调整为购买或租赁商业地产享受增值税抵扣的政策

  汪辉在湖南省邵阳市经营一家园林景观设计公司。此前公司一直租用办公场所。去年底有了些许积累后公司购置了一处办公地。

  说到未来投资置业的打算汪辉说:“现在的房子够用了近一段不打算再购买更多房产了。房地产市场看不懂专注于我们的主业是正途。现在经营环境不好很多企业的资金本来就很紧张了哪里还有钱投资房产。”

  5月1日国家在房地产等四大行业将全面推开营业税改征增值税试点对房地产市场影响多大?

  “营改增实施后将给房地产业特别是商业地产带来变化部分下游企业可能会把原来自建办公楼、厂房的计划调整为购买或租赁商业地产从而享受到增值税抵扣的政策降低企业税收成本。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授介绍此次房地产业营改增确定了11%的增值税率而房地产业自身税负会只减不增这意味着在房地产业自身税负成本不变的情况下给销售的下游企业增加增值税抵扣额度相当于10%以上的降价促销力度自然会促进房地产销售和去库存的进度增加下游企业的购买和租赁需求。

  胡怡建表示税收制度改革本身是中性的但由营业税改为增值税客观上发挥了增加抵扣链条、降低下游税负的作用在当前经济下行压力下能够刺激企业投资不动产的意愿。而根据营改增的相关细则购买不动产产生的增值税抵扣额度可以在两年内抵扣完毕这意味着很多企业购买办公用房后的几年内都可以不交增值税了企业当然会增加这方面的投资对于稳增长、稳投资都有正面效应。

  山东烟台国税部门的调查显示这一政策也确实提升了商业地产供需双方对市场的信心。位于山东烟台南部新城的毅德城建成后将成为整个胶东地区规模最大、业态最全的综合商品交易集散地。毅德控股烟台项目负责人黄文杰介绍:“项目拟投资80亿元总建筑面积达到280万平方米项目运行以来总体情况不错与多家知名企业签订了入住协议但是前期房地产市场的相对低迷以及电商冲击给我们带来了不小的压力。”

  对于营改增后的市场前景黄文杰比较乐观:“利好主要在两方面一是房地产项目的土地成本可以直接从销售额中减除建安成本也可以抵扣进项税额经估算税负是下降的。另外随着将不动产纳入抵扣范围可以预测无论是生产企业、商贸企业还是金融保险等服务业对投资商业地产的热情肯定会增加。”

  胡怡建举例说像这次同属于营改增范围的金融业大部分银行、保险公司目前采取自建或租赁经营网点的模式营改增后金融业自身经营缴纳6%的增值税而购买办公用房可以享受11%的增值税抵扣额度很多银行网点可能会逐步考虑投资购买办公用房原有的租赁用房也会享受到税收抵扣从而增加金融业投资不动产的积极性加快现有商业地产去库存的进程。

  光大银行烟台分行副行长张永军表示:“目前我们的营业网点以租赁形式为主全行业持有商业地产的比例也很小主要原因就是购持商业地产成本过大。把不动产所含增值税纳入抵扣范围的政策对我们吸引力是很大的甚至有可能改变现有的银行业网点运营模式。”

  怎么激发投资型需求去库存?

  去库存的核心是发展产业吸纳人口。应优先满足刚性需求和改善型需求合理调整开发商数量构建理性的房地产市场

  如何通过投资型需求去库存?

  “在三、四线城市依靠投资型需求去库存不易。目前三、四线城市库存压力大主要就是因为人口流入不足一旦人口少对投资型房产的租赁需求自然会更稀缺。通过刺激投资型需求提升租赁需求的办法去库存此路难通。”中原地产首席分析师张大伟说。

  记者通过调查了解到目前三、四线城市常住人口绝大多数都在100万以下消费基础薄弱。商业发展水平相对落后加之经济增长和居民消费能力有限本地商家和外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存因而商业地产租赁也发展不足。

  张大伟分析首先去库存的核心还是人口人口的核心是产业没有人口增加的去库存就是竭泽而渔。三、四线城市关键是要调整产业结构引导增加第三产业比重增强对人口的吸纳能力。

  “其次没有升值空间就没人买房所以还是要降低购房成本让房产有投资价值。”张大伟说降成本不是降首付而应当降按揭成本这样风险才不会累积。但现在出现了不少降低购房首付而利率却没下降的情况风险很大未来还是要引导银行降低按揭贷款利率。

  增强三、四线城市的吸引力增加人口流入才能从根本上消化房地产库存。贺涛分析2015年下半年以来一线城市房市明显升温并传递到部分二线城市但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递。

  造成这种现象的主因是:三、四线城市产业发展不足公共配套资源不足很多三、四线城市富裕阶层为了儿女升学和老人医疗正在向二线城市迁移因此三、四线城市要通过增强对周边人口的吸引力来消化库存包括促进三、四线城市经济发展提升城市综合竞争力扩大农民工就业岗位让进城农民工买得起房。另外要在公共服务方面做到全覆盖比如农民工成为新市民后医保、社保要跟得上子女教育问题要解决等。

  在采访中多位业内人士表示投资型购房者大多受市场情绪影响喜欢追涨杀跌导致市场忽冷忽热反过来会刺激房地产商的无序、非理性开发建设这也是现在房地产市场库存压力较大的部分。未来要真正发展成一个自我良性运行的健康市场还是要优先满足、鼓励刚性需求和改善型需求合理调整开发商数量加快房地产市场的结构性调整稳定房价。在理性的市场中刚性需求和投资型需求购房者就可以根据自身情况理性判断决策让改善型需求不再观望也打消投资型需求跟风追涨的倾向。

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