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87家房企借债2.3万亿元 近四成资产负债率超70%

原标题:87家房企借债2.3万亿元 近四成资产负债率超70%-证券日报

  房地产行业的杠杆依然在走高。

  截至4月18日,记者根据Wind资讯统计数据发现,按照申银万国房地产行业分类,沪深两市有87家上市房企公布2015年年报,其负债合计为2.34万亿元,与2014年的1.93万亿元相比,上涨了约4100亿元,同比上涨21%。

  值得注意的是,在上述87家上市公司公布业绩的房企中,超过六成房企总负债同比增长率为正,而近四成房企资产负债率超过70%。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,仅从上市公司角度来看,资产负债率梯队变化幅度并不大,整体负债规模虽增加,但资产规模也在增加。不过,从整个房地产行业来看,杠杆仍在加大,尤其在二套房贷款比例降低、开发商、第三方机构提供的首付贷等交易规模增加后,金融风险有所提高。

  负债规模上升

  根据Wind资讯统计数据显示,在上述87家上市房企中,33家资产负债率超过70%,11家超过80%;2014年同期,在A股142家上市房企中,63家资产负债率超过70%,占比为44%。

  其中,记者注意到,资产负债率超过80%的有11家,占比接近13%;在70%-80%的有12家,占比接近14%;在60%-70%之间的有20家,占比约23%;50%-60%之间的有14家,占比为16%。

  从具体企业来看,万科A以4750亿元负债暂居首位,与去年同期的3925亿元相比,同比上升825亿元,但其资产负债率为77%,与去年持平;资产负债率榜首者为鲁商置业,为93%。

  “上市房企积极借债,其实是公司债发行制度放宽的结果,尤其利率比较低。对于房企来说,通过借债来实现新债偿旧债、给既有项目补充流动资金等有积极的作用。”严跃进向《证券日报》记者表示,从实际情况看,这也会促使房企新一轮战略扩张节奏的加快。负债规模的增加,财务杠杆的运用,说明有利于后续中长期资金的可持续供给,但也会促使房企偿债压力增加,甚至引发公司内部的财务风险。

  另外,在严跃进看来,从行业平均值来看,75%的负债率符合房企资金密集型性质。但在持续高负债的模式下,房企的盈利水平并没有得到提升。

  置换高息债

  过去一年,公司债发行规模爆棚。2015年,上市房企总计发行公司债约3000亿元,与上年相比,暴涨18倍。

  对于大规模发行公司债的背后:利率低,置换高息债或是首要因素;其二,由于海外融资成本上升,国内融资成本下降,房企融资纷纷回归境内,同时可避免汇率风险;第三,公司债期限与房地产项目开发周期相符,运用灵活。

  “敢于扩大借贷规模,靠高杆杠运营的房企,实际上在这一波房地产规模扩张中尝到了甜头。”一位房企高管向本报记者透露,“我们公司老板经营理念比较保守,在行业调整期内,并没有大幅借债,然后去拿地。现在回头看,或许错过了扩张的好时机”。

  事实上,今年一季度也延续了去年的发债热潮。据中国指数研究院监测数据显示,今年3月份,房企发生融资67笔,累计融资金额合计2213.63亿元,金额较上月大幅上涨,涨幅约195.82%。其中,单笔融资不少于20亿元的有36笔,融资单笔最高为300亿元。

  值得一提的是,3月份发行公司债再次成为房企融资的主要途径,融资34笔,金额达1275.81亿元。3月11日,富力地产通过发行公司债融资300亿元,成为本月单笔融资之首。

  然而,高杆杠运营的背后,资金链风险已有所显现,尤其三、四线城市中的中小房企较为严重。在库存量巨大的三、四线城市中,土地成本是逐年亏损的,加上建安成本、人工成本等必要成本,开发商已无利润可言,若想增加附加值,换取利润,则面临的是无人接盘的市场,降价割肉依然难以脱困。

  “未来的房地产市场,股权并购案将再度增加,这是加杆杠带来的后遗症,也是行业兼并重组的自然发展。”某业内人士向记者直言,然而不可忽视的是,资金成本的侵蚀,土地成本的严重超负荷等因素,将导致行业利润率的提升将越发艰难。

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