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北京地王地价普遍超过周边房价

原标题:北京地王地价普遍超过周边房价-经济参考报

  近日,北京国土局公布的2016年一季度城市地价动态监测结果显示,住宅用地价格增幅明显。数据显示,一季度北京地价水平值为12395元/平方米,其中商业类用地17628元/平方米,居住类20386元/平方米;环比增长率平均值为4.09%,商业用地2.93%,居住用地4.54%。

  记者注意到,一季度北京土地市场供地不多,尤其是住宅用地依然是各大房地产企业角逐重点。热点地块溢价率高企进一步带动整体市场溢价率提高,交易地块楼面价随之上涨。

  2月23日,北京土地市场推出的大兴黄村地块吸引了包括葛洲坝、绿地、中铁建+万科等在内的9家房企或综合体现场竞拍。最终该地块以39亿元的总价,以及配建15000平方米的代价为绿地取得。根据测算,该地块实际楼面价高达47000元/平方米,预计未来销售价格将直逼10万元。

  值得一提的是,该宗地块的成交楼面价不仅创造了大兴区域住宅用地价格的新高,成为黄村板块新的单价地王,同时这宗地块楼面价格也超出了周围在售项目的房价。据了解,黄村板块目前在售的新盘销售价格在3万元至4.5万元/平方米之间。附近二手房均价在2.5万元至3万元/平方米之间。

  “面粉贵过面包”的现象不单出现在大兴区域。事实上,2015年以来北京土地市场区域地王竞相出现,这些地王的楼面价普遍都超过了周边在售项目的房价。比如,2015年10月,丰台区西南三环区域的樊家村地块以49.5亿元总价由葛洲坝竞得,地块商品住宅部分折合楼面价超过7万元/平方米,成为北京土地市场新的单价地王,而樊家村附近二手房价格普遍在4万元左右。

  亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,由于货币持续超发的大背景,加之全国各省市不断涌现以刺激楼市消费、加速库存去化为目标的房地产宽松调控拉动下,房企在看好一线城市楼市前景的预期之下大举竞地的趋势不会改变,北京未来还将诞生更多高价地。高价地的出现则促使北京楼市向“豪宅市场”演化。

  上述樊家村地王出现后,该地块附近的懋源·钓云台将成为最大受益者,公示预售均价均在10万元/平方米以上,最高的超过13万元/平方米。业内人士认为,新地王的成交鼓励开发商和买房人双方的信心,预期该区域内将出现8至10个单价在8万元至10万元的豪宅项目。另外,北京朝阳区东坝区域土地市场热度增势迅猛,恒大、保利、首开、龙湖、首城、金隅等多个房企竞相布局,区域内产品高端化趋势愈加明显,房价也在不断上扬。

  整体来看,随着土地稀缺地价逐步走高,北京楼市“豪宅化”趋势愈加明显。亚豪机构数据显示,2015年北京价格在8万元以上的在售豪宅只有42个项目,2016年将新增29个新老豪宅入市,使得在售豪宅项目超过70个,如果再加上部分未明确上市时间表的地王们,豪宅项目数量将在80个至90个之间。

  另一方面,无论是总价在2000万元至3000万元/套的高端改善型住宅,还是总价3000万元/套以上的顶级豪宅,与去年同期相比,今年一季度的相关成交量上涨将近3倍。在此基础上,市场均价也在同步高速上涨。

  房地产项目开发周期一般在18个月至30个月之间,2015年北京土地市场的区域地王目前仅有丰台白盆窑项目即将入市,黄村地块、樊家村地块、中关村永丰产业基地地块等尚无具体入市时间表。

  戴德梁行北中国区研究部主管陆明告诉记者,政策支持、高价地块的集中入市,从供应端抬升了北京住宅价格和产品定位。“预计未来高端产品供应量将继续增加,项目的稀缺性降低,造成产品的竞争压力加大,而随着房地产整体市场逐渐企稳,房地产政策将逐渐趋于谨慎,对高端市场的刺激效应也将被弱化。”

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