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郑州百脑汇等商业体“求降房租” 商铺越来越多 租金咋“高烧不退”

原标题:郑州百脑汇等商业体“求降房租” 商铺越来越多 租金咋“高烧不退”-大河网-河南商报

1月5日,郑州商城路上的唐人街文化广场的商户们抗议市场方执意上涨房租。

4月14日,郑州百脑汇的商户也要求降房租。同一天,一家地产公司发出通告,声称大商嵩山路店拖欠房租,据说此事由大商嵩山路店请求业主方降房租而起,逐步发酵。

在市场和电商的夹击下,持续不景气之后,商业实体可能走到了新的路口。从批发市场到商场超市,从商业巨头到外资企业,从小商户到上市公司,不管你身份如何,无不“为房租而折腰”,“求求你,降房租”已呈蔓延之势。

此时,过惯了连年上涨房租好日子的房东们,该如何面对商户们的诉求?

现状

商铺租金之重不可承受

降低商铺租金,正在成为商业实体想要抓住的最后一根“救命稻草”。

2015年下半年开始,在郑州的火车站商圈,已经开始有批发市场爆出消息:商户要求集体降租金。进入2016年,这种现象呈蔓延之势。

河南商报记者近期走访河南科技市场发现,百脑汇、创新大厦、赛博数码广场等,都有空铺,个别卖场还有大面积商铺无人租用。尽管商户流失越来越严重,但房租却呈上涨趋势。有的商场,今年房租又上涨了10%左右。官方的数据也显示了批零行业之艰难。

郑州市2015年度的统计结果显示,郑州市全市的零售业零售额增长10%,增速回落2.4个百分点。

据郑州市内某家大型超市的内部统计,其部分店面客流量下降5%~10%,而另一家新开业的大型商业综合体自称除餐饮较为火爆外,其他商品销售均不如预期。

据郑州市官方的测算,郑州网上购物的买卖比是3比1,也就是说,随着商贸向电子商务分流,郑州的商业是吃亏的,因为郑州是属于“卖出少,买入多”的城市,在电商里,郑州消费者买3块钱的东西,郑州经营者只卖了1块钱的东西——三分之二的生意都没抓住。

而且,网络零售已占郑州市社会消费品零售额的16.4%。实体店显然受冲击很大。

应对

房东们这样应对“降租”请求

1月初,唐人街茶城商户提出要求降低新一年的租金时,市场方给出了这样的解决办法:额外赠送2个月租期并免除宣传费。也就是市场方和商户最初签订的每年涨租金的协议不变,但通过延长租赁时间的方式,使得租金上涨幅度比合同约定的幅度有所减小。

无独有偶,被商户要求降房租的百脑汇郑州店,也是一边继续涨房租,一边降低了宣传费。

深圳同致行物业顾问有限公司郑州分公司总经理曹庆伟说,这是一种应对方式,比较普遍。对于商户提出的降租要求,除了不得已降低租金和其他费用外,也可以更积极地应对,比如调整业态,改善商场、市场的环境,积极运用互联网技术发展电子商务。

最近,郑州一家房地产公司也收到其租户——某商业企业的降租请求。在这家房地产公司的负责人看来,降房租是可以商量的,绝对不能降太多,要保证一定程度的资金回报。

预测

尽管郑州商铺越来越多

但租金还是会继续涨?

采访中,一家房地产公司的老板不无感慨地说:“现在郑州市到处都在进行城中村改造,未来会增加大量的商铺,这些商铺谁来经营?”

与商铺不断增加相对应的,是商业用房销量的不景气。然而,即便商铺在不断投建、增加,零售生意越来越差,空租率越来越高,但看上去商铺租金却有增无减。

根据RET睿意德监测的数据,郑州主要商圈典型项目的租金一直稳定上涨,每年涨幅5%~8%。以花园路商圈为例,在2015年,最具代表性的国贸360购物中心首层套内面积租金已达260元/㎡/月。因与租户签订了每年的租金上涨协议,预计2016年首层租金还会有5%~8%的涨幅。

RET睿意德策略顾问部高级经理王天翼说,不同的商业类型的租金承受能力不同,目前郑州二七、花园路等城市级商圈的租金还是具有上涨空间的,但是一些社区商业的租金会遇到明显的天花板。

曹庆伟说,考虑到通胀等因素,未来的商铺租金,还会继续上涨。“尤其是一些大型连锁商业、上市公司,他们需要规模,虽然有些企业不赚钱,但他还会继续扩张,因为上市公司需要规模作支撑,非上市的连锁商业也需要规模来支持他的融资能力。”

分析

大型商业自建物业

是否更能抵御风寒

在郑州,先后爆出“请房东降租金”的,多数是专业市场的小商户,同时也出现了大商这样的大型商超企业。

这引起了业界的讨论:大型商业企业“自建物业”经营和“租赁物业”经营孰优孰劣?

丹尼斯是为业界所熟知的“自建物业”的典范,其经营的绝大部分物业都是自建的。这种方式,被认为可以降低租金成本和管理成本,同时也不受物业方的制约。

大商集团显然选择了另外一种路径。据大商集团郑州地区集团相关人士介绍,他们在河南管理的21处店面,都不是自建物业,全是租赁的。但该人士并不认为自建物业和租赁物业这两种形式可以作比较。他认为,在目前经济形势不好、商业用房租售压力大的情况下,对于商业企业遴选物业、开展谈判合作反而是好事。

就连丹尼斯也在2014年一改过去10多年的风格,签约绿地·新都会,在郑州首次以“租房客”身份开商场。其目的就是抓住机会,抢占市场份额。

曹庆伟认为,讨论自建物业还是租赁物业,对当下的商业企业来说,意义其实已经不大。他说,未来的商业,物理空间概念逐渐弱化,逐渐向虚拟空间转移,一些竞争力弱的零售购物型商场、业态逐步被淘汰,一些在虚拟空间无法实现的业态会增加,比如餐饮。

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