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河南省办公楼同比销售额下降 待售面积增加

原标题:河南省办公楼同比销售额下降 待售面积增加-东方今报

  房地产去库存概念自打进入公众视野,社会各界人士便开始了对房地产细分市场的分析。业内普遍观点认为,河南的三四线城市住宅市场库存严重,而在细分市场下的办公市场(也就是俗称的写字楼),也在自我救赎和渴望外援的困境中扑腾。

  4月17日,河南省统计局发布《2016年1~3月份全省房地产开发和销售情况》,情况显示,1~3月份,全省商品房销售面积1219.11万平方米,同比增长20.7%,其中办公楼销售面积为23.05万平方米,同比增长12%;办公楼销售额20.12亿元,同比下降1.1%;待售面积为84.23万平方米,同比上涨9.9%。数据显示,3月末,全省办公楼待售面积增加3.37万平方米。

  尽管在这一轮的楼市热潮中,办公市场趁机去化明显,但仍然摆脱不了库存积压的难题。

  早期发展过于粗放

  郑州目前在售在建写字楼超30个

  据不完全统计,目前郑州在售或在建的写字楼项目逾30个,包括华尔中心、郑东绿地中心、楷林IFC、郑东商业中心、凯利国际中心、瀚海海尚、局外、兴华二七广场、滨河第一城、中原金融产业园、龙湖企业中心,尤其是在今年及2017年即将大量入市的龙子湖板块、龙湖附CBD板块等。

  河南省统计局的数据亦表明,一季度办公物业供大于求,办公楼新开工面积67.68万平方米,成交23.05万平方米,由于历史存量过剩,去化压力依旧明显。

  根据河南省统计局公布的《2016年1-3月份全省房地产开发和销售情况》测算,以办公楼每月销售7.68万平方米的速度,我省办公楼去化周期约为10.9个月。

  供应过剩促使库存进一步走高,是包括郑州在内的全国办公市场面临的一大难题。戴德梁行郑州公司副总经理巴然表示,从城市建设角度而言,城市框架不断拉大,城市新区建设如火如荼,在此背景下,大量开发商试图以开发住宅的逻辑来开发写字楼。粗放发展模式直接造成办公物业集体入市。

  “从城市产业发展角度而言,办公物业的爆发式增长与二线城市产业发展有很密切的关系。”巴然透露,以郑州为例,伴随着经济结构调整和三产发展,社会对物业的追求会越来越大。而早期的写字楼市场,便是因为经济发展相对滞后所造成的写字楼市场的同期爆发,造成市场出现“以时间换空间”的情况。

  扎堆黄金地段 差异化不明显

  地段是衡量一幢写字楼价值的重要指标,交通、人流、商贸汇聚度是一幢写字楼的升值潜力所在。

  “是否位于城市中心区域,这决定了写字楼物业的档次。像CBD、郑州东站、经三路沿线是商业金融集聚的地方,可以为开发商带来稳定的现金流。目前郑州正处于发展的黄金阶段,这些区域更容易受到开发商青睐。”巴然分析。

  地段的看好,带来的是写字楼销售困局:即产品同质化现象严重。很多写字楼处于同一地段,区位优势相同、交通配套共享、产品类型相近。

  在巴然看来,有些大型地产商,主要以资本运作为主,项目多,可以暂时以价换量,以巩固资金链;但小体量的不行,特别是主要靠这种项目去实现利润最大化的地产商。

  另外,在产品方面,尽管诸如5A、甲级等写字楼宣传概念层出不穷。但巴然表示,一般只有几万平方米、体量比较小的写字楼,要做差异化基本是不可能的。

  同时,巴然还表示,目前写字楼市场出现同质化现象,体现出的是经济结构的短缺。“从经济结构上来看,相比其他二线城市,郑州以民营企业为主的经济结构更具活力,对办公物业的需求和带动作用更好,但总部经济一直是郑州的短板”。

  在合适的地方建造适合的产品

  以郑州经三路商圈为例,该区域曾被誉为“郑州华尔街”,主要是由于早期金水区是郑州市的经济、政治中心。但郑州经过快速发展,如CBD、郑州东站等新的商圈迅速崛起,使得经三路金融街的影响力大不如前。

  随着时间的推移,经三路沿线的写字楼,相比如今的产品,显得越发陈旧。

  巴然表示,对于长期没有升级产品存在的经三路商圈,对高端以及多样化服务的物业需求旺盛。

  河南省房地产业商会秘书长赵进京认为,供给侧改革要求开发企业要适应市场需求,推出适销对路、符合消费者需求的产品;同时,政府要为项目开发提供综合全面的配套服务;另外,政府在土地出让时要注意把握节奏,科学供地。

  从影响来看,后两者对当前房地产去库存更为重要,而且能防止新的库存量增加,对去库存有着更深远的影响。

  举例来说,有的项目是因为周边的道路、水电气等配套服务没跟上,造成项目滞销;有的是因为周边没有规划或者没有同步开工建设医院、学校、商业等配套项目,造成项目销售难或者入住率低等。

  营改增 促租赁转为购买

  郑州之困,亦是全国之困。相对住宅而言,写字楼市场成交盘面小而稳定。因此,高库存的开发现状,已严重影响到了各地写字楼物业出售和出租。

  3月5日,国务院总理李克强在作政府工作报告时提出,“从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增”。

  营改增后,所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。赵进京表示,该项措施对于所有企业而言都将是利好。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时,购置办公楼的成本会降低。该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。

  巴然也表示,营改增会促使一部分长期依靠租赁经营的企业转向购买,这样既符合企业长期规划,也有利于收益表现。

  困局倒逼 郑州写字楼软硬件升级

  赵进京认为,如何在矛盾中寻求平衡,于风险中把握机遇、寻求突围,成为当前各地尤其是二线城市发展写字楼物业的核心议题。

  巴然也表示,尽管从数据上看,郑州写字楼市场确实库存较多,但是将写字楼产品进行细分之后,各自面临的库存压力和市场环境会不一样。那些品质较好、地理位置优越、物业水平较高的写字楼的市场行情相对会比较好。

  据悉,郑州写字楼产品在软硬件上正在进行升级与创新。除了智能化系统、网络布线等高科技产品的升级配套外,还引入多项细致、人性化的附加服务,以五星级的服务匹配现代化的写字楼。同时,从郑州市场上可以看到,绿地中心、楷林中心等一批新型写字楼,开始走人性化设计路线,从外立面、大堂、层高、公共空间到商务配套均已全面升级。

  做好客户组合 更呼吁政策支持

  业内人士还指出,市场的良性发展也离不开政策的倾斜。

  巴然透露,如今写字楼市场自持型物业的整体表现,都比散售要好。同时,自持则因着眼于长期利益而多受到成熟品牌开发商青睐,遇到困难时的抗风险能力也比散售要强。

  以P2P退租潮为例,散售多以投资客为购买对象再对外出租。去年,当P2P类金融公司面临调整之时,办公需求退潮成为明显的市场承压因素。二线城市市场由于非传统金融公司普遍在租户结构中占据较高比例,受到的影响更大。

  “散售型的物业大部分出租给了P2P企业,当这些企业迅速退去,大部分投资客都遇到长达3个月甚至更久的空租期,而这种情况对于自持物业的开发商而言,风险就会小很多。”

  “这间接反映了由于客户组合策略的不成熟,而导致空租率上升的现象。”巴然解释。

  除此之外,对于交易环节上的税负减免,也是业内希望得到的政策支持,更多地让利于当地经济。巴然透露,高税率使得大量外来优质企业在迁址、扩租上有所顾虑,“这从另一方面制约了区域化组合型发展和产业集聚”。

责任编辑:zj008
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