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土地续期应免费或费改税

原标题:土地续期应免费或费改税-大洋网-广州日报

  近日温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。记者调查发现温州并非孤例全国有多地出现类似现象。

  记者19日通过对相关部门采访获悉物权法本身就是为保障包括不动产权利在内的物权而产生的也将在物权保护的进程中不断完善。“房权地权不一致”问题城市与农村都有。住房所有权与其土地使用权就像农房所有权与农村宅基地使用权一样都将在坚持土地的社会主义公有制基础上不断明晰。

  多地土地使用年限出现“缩水”

  记者调查发现房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象温州并非个案。目前深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。

  事实上本世纪初深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权已经达到20年期限成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案明确土地使用权年限到期的房地产可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。

  青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限也只有20年或30年。公开资料显示青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗总用地面积667.5亩其中部分小区土地使用年限已到期。

  重庆市民张先生告诉记者在其他城市购置商品住宅土地证上使用年限都是70年但在重庆购买的房屋土地证上使用年限都只有50年“这种情况非常普遍”。据当地业内人士介绍重庆市规划确定的土地用途不少为综合用地因此从1994年起在土地出让签订合同中包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。

  全国范围内此类房屋物业土地使用权年限不一的情况到底有多少?据有关部门介绍土地出让大都是各地自行组织实施具有一定灵活性因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年目前没有详细数据不过这种情况在全国并不少见。

  “续期”三问

  一问:新法旧法孰为重?

  虽然对于大多数人来说住宅的用地使用年限还有数十年但人们普遍追问:房产的土地使用权到期了该如何续期?

  专家介绍目前关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的自动续期”。

  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说在物权法之前城市房地产管理法曾规定“经批准准予续期的应当重新签订土地使用权出让合同依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言是旧法按照新法优于旧法的原则目前还是应该遵循物权法的相关规定。

  二问:政府与业主怎扯平?

  中国社会科学院经济所研究员汪丽娜等专家认为虽然物权法明确提出“自动续期”但是由于缺乏细则如何“自动续期”存在不确定性目前来说难以操作。“土地使用期限规定20年和70年其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权续期如果不补交出让金政府的利益会受损而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”

  有专家指出约定20年以及没有达到最高限70年的首先应当自动续期至70年同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

  但也有人认为“补差价”没太大必要。因为无论怎么补这几十年土地出让的差价都很大。“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的如果让现在的住户来承担成本既不公平也很难实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。

  三问:到底有偿还是无偿?

  那么对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期?应有偿还是无偿?杨立新认为有两个办法可供选择:一是免费让利给业主;二是费改税不再收取出让金而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

  汪丽娜说在我国房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说70年之后再交一大笔出让金显然不太合理。

  汪丽娜、杨立新等认为在强调法治社会的今天首先需要明确的是要坚持有法必依严格落实物权领域的立法成果增强人民群众对国家物权制度的信心;另一方面针对物权法规定并不详尽的现实通过充分吸取民意及规范的程序尽早出台关于土地出让续期的实施细则缓解公众焦虑。

  省国土厅上线广东民声热线

  绝大部分住宅用地

  使用年限远未到期

  昨日广东省国土资源厅副厅长涂高坤带队上线“广东民声热线”回应了违法用地、土地闲置、征地拆迁等多个“久治不愈”的问题。

  连日来“到期房产”补交地价的新闻报道引发舆论高度关注。涂高坤对此回应目前广东不需要有这个担忧“广东土地出让始于上世纪80年代末90年代初除深圳部分情况外目前其他地方土地年限还没有到期的”。

  省国土资源厅副厅长李俊祥进一步解释根据国家相关法律规定土地使用最高年限分为70年、50年、40年。就广东乃至全国目前的情况来看绝大部分住宅目前实际上的使用年限都是二三十年真正到达到70年的最高年限起码还有三四十年时间。“法律明确规定不动产到期的时候自动续期自动续期没有讲什么条件”。

  “今后国家在研究时会考虑一个总的平衡问题”。李俊祥表示无论温州、深圳当地都只是一种尝试“地方最多只有建议权没有制定权”。涂高坤指出续期的问题省国土资源厅正在等待中央制定政策去执行。

  提醒:一铺养三代?注意使用期限

  涂高坤同时指出商业土地出让年限到期则按照有关法规政策和土地出让合同约定执行方式处置“合同约定是无偿收回的就无偿收回到时我们会重新投入市场”。

  “商业用地最高使用年限为40年”涂高坤提醒投资者注意“购买这个商铺的时候一定要提前了解清楚商铺的使用期限”以免利益受损。

  对于省内部分地市被停止供地的问题涂高坤解释涉及了23个县和1个地级市“主要是在闲置土地比较多或者供地率比较高的情况才停止供地目前整改已经到位”。涂高坤指出停止供地没有广州上述县、市“闲置土地这一块确实是量比较大全省部分地方可能会有漏洞我们今后将加强监管”。

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